Il regolamento di condominio è composto da una serie di regole obbligatorie per gli abitanti ed i proprietari di unità immobiliari site nel condominio, come citato dall’art. 1138 c.c. diventa obbligatorio quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci e deve contenere le norme circa l’utilizzo delle cose comuni e la loro destinazione d’uso, la ripartizione delle spese (al regolamento vanno allegate le tabelle millesimali) e le norme per la tutela dell’edificio e dell’amministrazione dello stesso. Ogni condomino può prendere l’iniziativa per la formazione di un regolamento di condominio o per la modifica di quello già esistente.
In un condominio con meno di 10 condomini può essere comunque emanato un regolamento condominiale, ma per essere valido deve essere approvato da tutti i partecipanti al condominio.
Il regolamento ha anche il potere di deroga su alcune norme del codice civile ed alle disposizioni attuative (ove previsto).
VARI TIPI DI REGOLAMENTO DI CONDOMINIO: ASSEMBLEARE E CONTRATTUALE
Il regolamento assembleare sia volontario sia obbligatorio viene emesso e deliberato dall’assemblea condominiale alla quale tutti i condomini sono chiamati a partecipare e con approvazioni previste nell’ art. 1136 c.c.
Il regolamento di natura contrattuale può essere approvato e sottoscritto all’unanimità da tutti i condomini, oppure può essere predisposto dal costruttore dell’immobile ed essere allegato e/o richiamato negli atti di acquisto degli immobili (in alternativa colui che acquista l’immobile accetta mediante atto di adesione il regolamento condominiale allegato all’atto), infine può essere stato predisposto da un originario unico proprietario, depositato presso un notaio ed inserito nei vari rogiti per la vendita.
La differenza tra regolamento contrattuale e regolamento assembleare è che il regolamento contrattuale può prevedere delle limitazioni d’uso individuali sia sui beni comuni sia sui beni individuali, accettati in partenza dal condomino.
La modifica del regolamento contrattuale può essere effettuata solo con il consenso di tutti i condomini che compongono il condominio, quindi con l’unanimità di tutti i partecipanti al condominio.
Nell’art. 1138 c.c. è prevista l’impugnazione da parte del dissenziente, astenuto o assente, del regolamento assembleare entro 30 giorni dall’approvazione, il quale approvato dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio una volta approvato, diventa dopo 30 giorni obbligatorio per tutti.
Qualsiasi sia la natura del regolamento, per tutte le clausole che riguardano il cambio di destinazione e le limitazioni d’uso di una parte comune o limitazioni di diritti di proprietà esclusiva o del godimento delle parti comuni viene richiesto sempre come quorum di approvazione l’unanimità dei partecipanti al condominio.
Gli artt. 1118 c.c. secondo comma, 1119, 1120, 1124, 1129, 1131,1132, 1136 e 1137 non possono essere modificati da nessun regolamento condominiale.
Per far rispettare le regole stabilite nel regolamento condominiale può essere stabilito il pagamento di una somma fino a 200 euro per aver infranto le regole, nel caso in cui il mancato rispetto della regola venisse perpetrato si può arrivare fino ad una somma di 800 euro. Tali importi andranno devoluti ad un fondo per le spese ordinarie.
Va specificato che nessun tipo di regolamento condominiale può vietare di possedere o detenere animali domestici come ad esempio cani o gatti in appartamento.
Per quanto riguarda la costituzione di un b&b, affittacamere o attività alberghiera o qualsiasi attività (anche uso ufficio) non prevista in condominio: essa non può essere attuata nel caso in cui il regolamento contrattuale di condominio non preveda un utilizzo diverso dall’uso abitativo delle singole unità immobiliari.
Attenzione alle regole del condominio nei confronti dei bambini: può essere previsto legittimamente ad esempio, il divieto di gioco a pallone nel cortile condominiale (o di altri giochi che possono creare danno alla proprietà comune es. aiuole o automobili parcheggiate), addirittura nel caso in cui i bambini durante la notte provochino con rumori continuativi, anche involontari, il mancato riposo degli altri condomini, possono esserne condannati i genitori.
Va specificato infine che negli spazi comuni possono essere previsti molti altri divieti: non possono essere installate apparecchiature come barbecue o elementi di arredo come fioriere o tavoli e sedie, non si può effettuare la battitura dei tappeti, e non possono essere alloggiate biciclette o motocicli, senza l’espressa approvazione dell’assemblea.