Quando più persone condividono un diritto reale significa che è in essere una comunione: coloro che vi partecipano non sono proprietari esclusivi di un bene, essi hanno un diritto che investe tutto il bene (non divisibile).
Il condominio nasce per l’esistenza di parti comuni all’interno (o esterno) di un edificio: le scale, i muri portanti, il suolo su cui è edificato lo stabile, le fondamenta, la facciata e il tetto sono alcune parti comuni di un edificio, l’ascensore ed il riscaldamento centralizzato o le fognature sono alcuni degli impianti comuni presenti nei condomini.
Normalmente i balconi non vengono considerati parti comuni in condominio, ma facenti parte delle singole unità immobiliari.
Il condominio pertanto si verifica automaticamente con la presenza di parti comuni.
Le parti comuni sono indivisibili ed inseparabili
Secondo il codice civile per coloro che partecipano alla comunione in condominio si presume l’uguaglianza della quota di proprietà ed ha quindi diritto al medesimo godimento sulle parti comuni (artt. Dal 1100 al 1116 c.c.).
Tutti i proprietari della cosa comune hanno diritto di farne uso e ne sono responsabili: non solo devono partecipare alle spese per riparazioni o manutenzioni e ne sono anche responsabili in solido. Le parti comuni condominiali vengono amministrate per le questioni ordinarie con la maggioranza dei partecipanti (calcolate in base alle tabelle millesimali), per quanto riguarda le innovazioni sarà necessario invece avere la maggioranza dei condomini che rappresentino i due terzi del valore del condominio.
Diversamente per modificare la destinazione d’uso di una o più parti comuni, o per darne la concessione ad uso esclusivo è necessario avere la maggioranza dei quattro quinti dei partecipanti al condominio che rappresentino i quattro quinti del valore dell’edificio.
A volte, a copertura di alcuni edifici al posto di avere un tetto con pendenza ricoperto da tegole, troviamo una struttura in piano, impermeabilizzata e che funge da copertura al posto del tetto: il lastrico solare, tale struttura essendo piana può essere utilizzata come terrazzo o balcone (ma a differenza di essi il suo scopo principale è la copertura dell’edificio) per stendere la biancheria, come solarium o per altri scopi e può pertanto essere sia di uso comune o condominiale sia di uso esclusivo.
Come stabilito dall’art. 1117 del codice civile del lastrico solare viene data la definizione come parte di proprietà comune di un edificio, ove non risulti il contrario da un titolo (di proprietà ) o da un atto di acquisto, esso appartiene ai condomini proprietari degli immobili ai quali funge da copertura.
La ripartizione delle spese sia per manutenzioni ordinarie (pulizia) e straordinarie (es. nuova coibentazione) andrà calcolata in base alle tabelle millesimali relative al lastrico solare. Medesima indicazione relativa al lastrico solare che funge da copertura a box e garage.
L’articolo 1126 del codice civile stabilisce invece che quando il lastrico solare non è di uso comune, coloro che ne hanno l’uso esclusivo o la proprietà esclusiva devono partecipare nelle spese per un terzo, mentre i restanti due terzi vanno ripartiti tra tutti coloro ai quali il lastrico fa da copertura.
I proprietari dell’ultimo piano di un edificio possono elevare nuovi piani salvo che risulti altrimenti da un titolo e la stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare (ferme restando tutte le regolamentazioni previste dalla legge).
Come tutte le parti comuni, il lastrico solare va gestito in base alle tabelle millesimali, nel caso in cui un condomino volesse acquistare il lastrico solare condominiale, dovrà avere prima l’approvazione all’unanimità di tutti i condomini poiché trattasi di alienazione di parte comune, ovviamente la pratica andrà affidata ad un tecnico, il quale dovrà provvedere anche all’accatastamento dello stesso.
A livello fiscale, anche se non si è proprietari unici del condominio le ristrutturazioni esterne che vengono effettuate su parti comuni, possono essere portate in detrazione: l’amministratore in base alle tabelle millesimali fornirà il documento docfa attestante l’avvenuto pagamento della ristrutturazione indicando la quota pro capite sostenuta e che potrà essere presentata per la detrazione fiscale del 50% (e altre detrazioni).