Il contratto di locazione prevede un termine di scadenza; ma non è raro che possa avvenire che ci sia bisogno di risolvere il contratto prima della scadenza naturale del contratto.
La risoluzione anticipata del contratto di locazione comporta, secondo la legge, delle regole differenti per il locatore e per il conduttore. Infatti questo fenomeno è un’eccezione rispetto alla durata naturale del contratto che dovrebbe risolversi alla scadenza. La risoluzione anticipata del contratto di locazione può avvenire sia per la volontà del conduttore che per quella del locatore, ma bisogna seguire lo schema predisposto dalla legge altrimenti si corre il rischio di dover rimborsare la controparte.
Vediamo tutti i casi nei quali può avvenire la risoluzione in anticipo del contratto di locazione.
Risoluzione consensuale
Il primo caso che vediamo è sicuramente il più semplice. Se le parti, conduttore e locatore, vogliono entrambi risolvere il contratto prima della sua fine naturale, lo possono fare senza impedimenti in qualsiasi momento, qualsiasi sia la data di scadenza del contratto. Per loro volontà, le parti possono quindi liberamente scegliere di sciogliere il contratto di locazione in anticipo.
In questo modo, il bene torna nel godimento materiale del locatore, mentre l conduttore si libera del bene ed anche dall’onere del pagamento del canone. La risoluzione consensuale del contratto di locazione non ha, per la legge, dei vincoli di forma particolare. Se si tratta di contratto di locazione ad uso abitativo è necessaria usare la forma scritta.
La risoluzione consensuale del contratto di locazione va registrata, e il mancato adempimento di quest’onere comporta il pagamento delle imposte sui redditi connesse al contratto. La registrazione della cessazione del contratto comporta il pagamento dell’imposta di registro entro 30 giorni, di 67 euro, fatta per mezzo di modello F24 col codice tributo 1503.
L’imposta non è dovuta se il contratto di locazione è a regime di cedolare secca.
Risoluzione anticipata da parte del conduttore
Il conduttore che voglia recedere dal contratto deve effettuare la comunicazione al locatore con lettera raccomandata almeno sei mesi prima (ma può essere previsto termine inferiore o maggiore nel contratto) dalla data in cui intende lasciare il locale. Con la clausola di recesso il conduttore può recedere in ogni momento, quando ci siano gravi motivi che deve indicare nella lettera di preavviso da mandare al locatore.
La clausola di risoluzione importa obbligo per il conduttore di avvisare nel termine previsto con raccomandata il locatore, altrimenti può essere obbligato al pagamento dei canoni di locazione per il periodo stabilito nel contratto o per quello minimo previsto nella legge.
Il mancato rispetto del preavviso comporta per il locatore il rinnovo del contratto e per il conduttore il versamento dei canoni mensili che corrispondono al mancato preavviso, anche se ha lasciato l’immobile. Potrebbe anche essere obbligato al pagamento dei danni in risarcimento al locatore a causa dell’anticipata restituzione dell’immobile.
Risoluzione anticipata da parte del locatore
Per il locatore non è così scontato risolvere anticipatamente il contratto. Infatti egli deve sottostare a condizioni più rigide rispetto a quelle previste per il conduttore.
Il locatore se vuole risolvere anticipatamente il contratto di locazione deve comunicarlo al conduttore con raccomandata da inviare almeno sei mesi prima della scadenza del contratto, se sono beni immobili ad uso abitativo; 12 o 18 mesi se sono bene immobili ad uso non abitativo o alberghi.
Il locatore, per risolvere anticipatamente il contratto di locazione, deve anche rispettare i motivi previsti dalla legge. Per esempio il locatore può sciogliere il contratto se:
- intende stabilirsi nell’abitazione locata per farne la propria dimora.
- Invece può negare il rinnovo del contratto in una serie tassativa di casi:
- se deve destinare l’immobile all’abitazione del coniuge, figli, parenti entro secondo grado, genitori, o se deve destinare l’immobile ad uso commerciale, professionale, artigianale per gli stessi;
- se il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nel comune medesimo;
- se deve destinare l’immobile a scopi pubblici o mutualistici, assistenziali, di culto;
- se l’immobile fa parte di un complesso danneggiato in modo grave e deve essere ricostruito e la presenza del conduttore ostacola la ricostruzione;
- se il conduttore occupa l’immobile senza giustificato motivo;
- se il locatore debba vendere l’immobile a terzi e non ne ha altri in proprietari tranne il proprio.