I contratti di locazione possono essere di natura transitoria. Si tratta, in questi casi, di contratti predisposti per motivi soprattutto turistici, ma non solo, dato che possono essere sia ad uso abitativo che per uso diverso. Questi contratti hanno una caratteristica principale che è la brevità, per cui il periodo di locazione è più breve di quello fissato dalla legge.
La durata dei contratti di locazione di natura transitoria è quindi breve per sua natura, pensiamo a quelli conclusi per studenti, lavoratori fuori sede o turismo.
Le caratteristiche dei contratti di locazione di natura transitoria potrebbero essere ravvisate in queste:
- durata in genere da minimo 30 giorni a massimo 18 mesi non rinnovabili,
- canone liberamente determinato dalle parti (eccetto per alcune città ad alta tensione abitative per le quali sono stabiliti limiti minimi e massimi),
- si tratta di contratti pensati per andare incontro ad esigenze del locatore e del conduttore, come quelle della mobilità lavorativa,
- deve essere presente la clausola di esigenza di transitorietà provata per mezzo di documentazione (contratto di lavoro, ecc.),
- in caso di inadempimento delle modalità di conferma dell’esigenza transitoria del contratto, i contratti vanno direttamente alla durata legale,
- bisogna usare un apposito modulo.
A che cosa fare attenzione, quando si stipulano i contratti di locazione di natura transitoria?
Si tenga innanzitutto conto del fatto che, se le ragioni della transitorietà del contratto sono dovute al locatore, questi deve confermarle prima della scadenza con comunicazione al conduttore, altrimenti quest’ultimo rimane nel godimento dell’immobile e il contratto rientra nella disciplina ordinaria della legge.
Che modello utilizzare per il contratto transitorio? La legge n.431/1998 parla chiaro: bisogna usare i tipi di contratto allegati al decreto ministeriale previsto nella legge.
Questo non toglie che, anche usando un modello diverso, il contratto sia comunque valido purché si rispettino i vincoli della durata e del canone così come imposti dalla legge riguardo ai contratti transitori; quindi, la sostanza del contratto prevale rispetto alla sua forma.
Le esigenze transitorie possono essere poste sia dal locatore che dal conduttore.
Quindi entrambi possono avere le loro ragioni per stipulare i contratti transitori.
Ma a quale delle due parti spetta la documentazione dell’esigenza suddetta?
Solamente il conduttore deve documentare l’esigenza transitoria, per esempio allegando il contratto di lavoro.
Invece per quanto riguarda il locatore, egli non ha onere di documentare l’esigenza transitoria, quindi di farne prova; però ha onere di comunicare la conferma dell’esigenza transitoria tramite lettera raccomandata, da inviare prima della scadenza del contratto, altrimenti la conseguenza è che il contratto si riconduce alla durata di legge (4 anni) e che è prevista anche una condanna al risarcimento di massimo 36 mensilità o al ripristino della locazione nel caso in cui il locatore, una volta comunicata l’esigenza transitoria, non adibisca il bene immobile all’uso dichiarato entro sei mesi.
Il contratto di locazione transitorio deve essere stipulato in forma scritta, a maggior tutela di tutte e due le parti (innanzitutto del conduttore ma anche del proprietario, per potersi tutelare nei confronti dell’inquilino in caso di furti o danni).
Se si tratta di contratto transitorio a uso villeggiatura o comunque breve, bisogna inserire clausole dettagliate circa il pagamento, il deposito cauzionale, ecc.
Il deposito cauzionale è in genere pari al 30% del canone.
Il proprietario ha – questo vale per ogni contratto di locazione – obbligo di consegnare un immobile in buono stato mentre il conduttore ha il dovere di averne cura, per questo è sempre bene, anche nel caso di contratto transitorio, effettuare un sopralluogo della casa ed eventualmente prendere nota di tutti i danni e della funzionalità degli elettrodomestici.
Il contratto transitorio va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipulazione o inizio della locazione se la durata, come avviene spesso, supera i 30 giorni.