In questo articolo vogliamo analizzare insieme a voi quali sono le procedure che richiedono la cessione del contratto di locazione ad uso commerciale: cos’è, come funziona e quali sono le differenze con la cessione o affitto di azienda.
Ci sono, infatti, molte cose da chiarire nel rapporto con il contratto di locazione e molto spesso le persone tendono a fare un po’ di confusione. Per questo abbiamo deciso di approfondire questo argomento, per capire cosa succede quando si ha una successione nel contratto di locazione.
Quando si parla di cessione di contratto di locazione significa che un nuovo soggetto entra come protagonista in un rapporto giuridico. Una nuova persona diventa titolare di tutti i diritti e doveri stabiliti nel contratto, prendendo il posto del precedente conduttore. A regolare la cessione di contratto di locazione commerciale troviamo la legge 392 del 1978 che è stata aggiornata.
Il conduttore grazie a questa legge, ha la possibilità di cedere il suo contratto ad altre persone. La legge 392 del 78 prevede che non è necessario il consenso del locatore, basta che insieme al contratto di affitto venga ceduta pure l’azienda, o almeno lasciata in affitto. Dunque, se insieme alla cessione del contratto di locazione si ha anche la cessione o affitto dell’azienda, non dovete richiedere il consenso del proprietario dei locali che avete affittato e che volete cedere a terzi.
Si deve comunque dare comunicazione della cessione del contratto di locazione anche al proprietario. La comunicazione deve essere effettuata esclusivamente dal conduttore che sta cedendo il contratto, altrimenti non è valida.
La comunicazione va fatta in forma libera, anche se si usa solitamente fare una lettera raccomandata A.R. Se si usa una forma diversa però non c’è pericolo di incappare nella invalidità della comunicazione, proprio perché la legislazione prevede una forma libera e non specifica. Il locatore si può opporre alla cessione di locazione solo per gravi motivi e ha tempo 30 giorni dall’arrivo della comunicazione.
Dunque la Corte di Cassazione ha stabilito che con la cessione e il contratto di affitto di azienda si ha un naturale trasferimento anche dei diritti di affitto dei locali dove si trova l’impresa. È stato anche stabilito che i due contratti non devono essere stipulati per forza in contemporanea.
Nel caso di cessione del contratto di affitto, l’imposta di registro prevista è di 67 euro se è senza corrispettivo, oppure del 2% sul corrispettivo che è stato pattuito tra le parti, con un minimo previsto di 67 euro. L’imposta di registro deve essere pagata entro 30 giorni dalla cessione tramite modello F24 o tramite i servizi telematici dell’Agenzia dell’Entrate con addebito sul proprio conto corrente.
In caso di cessione di un contratto di locazione a cambiare sono solo uno dei due soggetti, che possono essere il conduttore o il locatore. L’oggetto dell’obbligazione, con tutte le sue parti, rimane lo stesso. Rimane comunque la possibilità per le parti di fare delle aggiunte o delle integrazioni, che però non modifichino o alterino in maniera sostanziale quanto invece stabilito precedentemente dal contratto.